La tormenta perfecta

Hace poco menos de un año escribí una nota sobre la posibilidad de que se combine la eclosión del desastre de la coyuntura local, con algún nubarrón importante del mercado internacional. Bueno, creo que es hora de hacer un update de todo eso.

Como probablemente sepas, la economía americana viene mostrando números bastante espectaculares, particularmente desde que Trump asumió la presidencia.

El efecto de la reducción de tasas, junto con algunas políticas puntuales impulsadas por el primer mandatario americano, hicieron que el nivel de actividad sea excelente. La tasa de desempleo está en los mínimos en 50 años.

¿Qué venía pasando? Entre 2016 y hasta hace poco, la FED (Reserva Federal) había acelerado la suba de tasas: 

Finalmente provocó lo que se conoce como “aplanamiento” o “flattening” de la curva de tasas del Tesoro americano, ya que la parte corta ha subido proporcionalmente más que la parte larga, lo que le ha quitado pendiente.

Para no marear, básicamente eso implica que, por ejemplo, los bonos a 2 años pagan la misma tasa que los bonos a 10. Una completa anomalía que deja a la vista lo patológico del sistema financiero americano.

Diferencia entre el rendimiento de los bonos del tesoro norteamericano a 2 y a 10 años.

Dada la inflación del mercado de bonos y acciones americano, la pregunta era ¿por dónde estallará la burbuja?

En 2008 terminaron siendo los préstamos subprime, las hipotecas con poca chance de pago. Pero esta vez no quedaba del todo claro. Había algunos nubarrones en el mercado automotor, con morosidad en aumento, pero nada trágico por el momento.

Hasta ahora…

El “burbujeante” mercado de bienes raíces de Miami

Vamos a ver cómo se construye una burbuja. Es una suma de muchos factores, una desmesura tras otra que, llegada a un punto, realiza su esperable corrección calamitosa y genera un efecto dominó que deja cadáveres financieros y económicos por todos lados…

Miami es una ciudad vibrante, con 3.000 horas de sol al año, temperaturas tropicales constantes y playas más que atractivas, que se combinan con toda la exuberancia americana. Por ese motivo ha sido elegida por miles de celebridades y magnates como lugar de escape y hasta de vivienda permanente.

Al margen de las principales metrópolis americanas como New York, lo cierto es que Miami tiene un mercado de real estate bastante movido y bastante pro-cíclico.

Tal es así que generalmente se dice que las tendencias del mercado de real estate de Miami se replican luego en el resto del país. O sea, es un mercado seguido con mucha atención por inversores porque funciona de termómetro para lo que podría pasar a nivel país.

Pero aparece el problema: Los precios de las propiedades han caído entre 20% y 35% desde los picos de los años anteriores, con algunas zonas incluso por encima de esos porcentajes.

Lo que sucede es que hay una sobreoferta descomunal. Sobre todo en el segmento más lujoso. Incluso los propietarios que logran alquilar las propiedades, no pueden cubrir el costo del mantenimiento.

Los propietarios prácticamente están subsidiando a los inquilinos. Y eso se agrava para aquellos que se endeudaron para comprar. No solo no están cubriendo los costos de mantenimiento, sino que los intereses en contra se están volviendo imposibles de pagar. Es por eso que el mercado de lujo de Miami está sobreofertado: los propietarios están queriendo salir rápidamente de este absurdo financiero.

Venimos de un período de ocho años ininterrumpidos de subas en el precio del metro cuadrado. Todo forjado al calor de este período de borrachera financiera que mencioné al comienzo.

Mucha gente compró pensando que los precios seguirían subiendo, así que se incrementó la construcción de este tipo de viviendas de lujo.

Ahora hay un stock gigante sin vender, precios cayendo, costos impagables de mantenimiento, y un stock de hipotecas y préstamos que están siendo cada vez más difíciles de repagar.

Lo peor es la caída de demanda de esas hipotecas, que se pueden comprar y vender como inversión. Incluso ejecutándolas y liquidando los activos son difíciles de capitalizar.

Además, hay un agravante: las nuevas construcciones no se detienen. Se siguen construyendo condominios de lujo a una velocidad preocupante.

Y la reciente baja en la tasa de la FED realmente resulta prácticamente inocua.

Otro problema adicional: los valores de referencia son las últimas transacciones, que, como vimos, se están haciendo a precios menores por la falta de compradores.

Esto implica que los bancos e instituciones financieras están tomando esos valores de referencia para decidir si otorgar nuevos préstamos a aquellas personas que necesitan refinanciar sus pasivos. Y dada toda esta situación de sinceramiento de descapitalización, no lo están haciendo. Nadie quiere refinanciar estos activos basura.

Y hay manzanas y manzanas completas de esto condominios high end. Y la rueda no se detiene, todos los meses hay más. Así se sigue inflando la burbuja…

El último agravante: estamos hablando de condominios, o sea, consorcios. Cuando buena parte del condominio deja de pagar los gastos, eso pone en aprietos al resto del condominio que sí paga. Es todo un “brete” legal y financiero difícil de digerir y con final abierto.

Todo indica que los precios seguirán derrumbándose en dicho segmento en Miami, que es uno de los principales centros para el real estate y, probablemente, eso se replique.

Y a nosotros, ¿qué?

Como sabrás, y probablemente hayas leído en esta columna, la situación argentina está más que complicada. Estamos entrando en una fase crítica, ya sufriendo una serie de embates económico-financieros difíciles de digerir, con un BCRA quebrado, un fisco que ha vuelto a defaultear, altamente deficitario (4% de déficit financiero en términos de PIB) y una inflación récord en casi 3 décadas.

Un cóctel muy complicado que nos deja frente a un 2020 más que complicado, donde la inflación podría alcanzar niveles de 3 dígitos, algo que no vemos desde hace 30 años.

El asunto es que los pronósticos de este calamitoso escenario local, que podría implicar una pobreza del 60%, se construyen en un contexto amable. En criollo: nuestro futuro, ya triste, precisa que en el resto del mundo la cosa no empeore.

Pero como vimos, probablemente tengamos un problemón en puerta. De colapsar esta burbuja norteamericana, realmente pondría nuestra economía en aprietos.

Los invito a reflexionar: si en 2009, con el estallido de la crisis subprime tuvimos una enorme recesión a pesar de que veníamos creciendo a tasas todavía demenciales (alrededor de 7% anual de 2007 a 2010)… ¿Qué podría pasar si a Argentina, que está cayendo a más de 2% anual en un contexto amable, se le suma una explosión en USA?

¿Podríamos caer 5% o 6% en un año? No lo pondría como un escenario base, pero podría ser probable.

Cifras nefastas, por donde se las mire.

¿Cómo zafar?

Ya te asusté bastante, ahora llegan los salvavidas. Hay que saber que, durante las crisis financieras mundiales, prácticamente la totalidad de los activos financieros se ven afectados, sin importar la especie de la que sean.

Pero, por suerte, hay algunas acciones que se pueden tomar.

1. Apostar al oro: compra del metal o directamente futuros o el ETF GLD, que replica el precio de oro.

2. Shortear el mercado de real estate americano: Hay varios ETFs que permiten hacer esto. Es una jugada riesgosa que requiere mucho timing (todavía no lo haría). Pero para el que quiere jugar a ser Mike Burry, no está nada mal. Hay que mantenerse muy atento a esos números…
Sin dudas estamos frente a un escenario complicado y el timing parece habernos abandonado hace tiempo. Hay que mantenerse despierto y dejar el piloto a mano. La brisa podía anticipar un vendaval.

Hasta la semana que viene.

Juan I. Fernández