REITs: invierte en inmuebles sin salir de tu casa

En medio de la subida de las tasas de interés, es normal que los inversores no sepan donde poner el dinero. Si consideramos que los bonos no le ganan a la inflación, hoy quiero compartir una alternativa rentable para todo tipo de inversor: los REITs.

Querido lector,

Hoy quiero hablarte de un instrumento financiero muy útil para los interesados en entrar al mundo de los bienes raíces. Me refiero a los REITs, un acrónimo de “Real State Investment Trust” (fondos de inversión real estate, en español).

Los REITs son fondos de inversión especializados en el sector inmobiliario. Estos fondos cotizan en Bolsa en la forma de acciones, lo que significa que, al igual que cualquier otro instrumento cotizado, está disponible para pequeños y grandes inversores por igual a través de un bróker.

Estos instrumentos permiten a sus accionistas invertir en el sector inmobiliario sin disponer de las sumas de capital necesarias para comprar una casa, departamento, oficina o cualquier tipo de inmueble.

En esencia, permiten adquirir la propiedad parcial de un inmueble (y todos los beneficios que ésta incluye) solo comprando acciones. Eso significa también que puedes aprovechar los frutos de estos activos, sin tener que lidiar con los dolores de cabeza que es mantener una propiedad.

Los REITs urgieron en los años 60, exactamente en 1965, y desde entonces se han expandido a las bolsas de todo el mundo, aunque no son tan populares como los bonos o las acciones de compañías. Hoy, cotizan en más de 35 países con diferentes denominaciones en cada uno. Por ejemplo, en España se les conoce como SOCIMIS.

Si quieres más detalles de la industria de los REITs, sugiero ingresar en la web REIT.com que proporciona información agregada sobre la evolución, alternativas, sectores, etc. (Eso sí, está en inglés.)

Veamos más en detalle algunas cualidades de estos instrumentos.

¿Cómo se gana con los REITs?

Ahora bien, si te interesa invertir en un REIT, es importante que tengas presente qué estás comprando, cómo se consigue rentabilidad con ellos y a qué tipo de industria vas a entrar.

Estos fondos tienen dos grandes formas de generar rentabilidad para el inversor. Una es la apreciación del capital administrado por la evolución del mercado de bienes raíces, y la otra es la renta derivada de la explotación de los mismos bienes.

Si bien en cada país las leyes van a variar, al igual que las composiciones y situaciones impositivas, podemos orientarnos con las condiciones de Estados Unidos.

En este país, los REITs por ley deben invertir un mínimo del 75% de su capital en inmuebles, y el 75% de sus ingresos deben provenir de esos mismos activos.

De esta manera, una parte considerable del fondo se destina a la adquisición de inmuebles, ya que (de nuevo, por ley) deben repartir al menos el 90% de las ganancias entre los accionistas.

Esto se hace en la forma de dividendos, que son ingresos periódicos que recibes solo por tener una acción específica en tu cuenta de inversión. Y ya que los REITs deben distribuir como dividendos 90 centavos de cada dólar de ganancias, son una alternativa interesante para obtener una renta asegurada. Ésta puede variar, pero los movimientos de los flujos son estables a largo plazo si el fondo invierte en sectores poco expuestos al riesgo.

Hay que tener en cuenta que cada país puede modificar estos porcentajes, permitiendo que los fondos tengan más opciones en diferentes sectores.

Por ejemplo, en Japón solo el 50% de los ingresos deben provenir de inversiones en inmuebles, mientras que en Australia el 100% de los ingresos debe repartirse anualmente entre los accionistas.

Dos tipos de REITs

Podemos clasificar estos instrumentos bajo distintos criterios. Primero, tenemos los REITs que invierten en propiedades y solo generan ingresos por el alquiler de éstas.

En este grupo se engloban la gran mayoría de los fondos que, aunque podrían explotar su inversión vendiendo y comprando inmuebles, prefieren generar rentabilidad con alquileres estables.

Estas propiedades pueden ser viviendas, edificios enteros, oficinas, hoteles, centros comerciales, asilos, etc.

Otro tipo de fondos son los que no tienen propiedades a su nombre directamente, pero prestan la financiación para hipotecas de terceros. La rentabilidad viene de los intereses que pagan quienes tomaron el préstamo.

De igual manera, también hay REITs mixtos, toman ambos conceptos y los combinan en mayor o menor medida.

Ventajas y desventajas de estos instrumentos

Una de las mayores ventajas que tienen estos fondos es que el inversor accede con un capital relativamente bajo a un negocio estable y con baja volatilidad en el largo plazo.

Esta podría ser la clave para este momento de incertidumbre y volatilidad. Podemos acceder al mercado real state, conocido por ser un buen refugio históricamente, con poco capital y a sabiendas de que no debería verse afectado seriamente por la baja de mercados, el aumento de las tasas o las tensiones entre Rusia y Ucrania. Obtenemos seguridad en la inversión a cambio de una tasa de rentabilidad estable.

La liquidez es otro punto muy fuerte a destacar, ya que el inversor puede liquidar una posición en tan solo dos días en un REIT.

Mientras que, si quisiera vender una casa, seguramente tendrá que esperar algunas semanas o meses, si no quiere perder dinero por vender en un apuro.

Otra ventaja son los gestores profesionales: los REITs cuentan con uno o varios de estos dedicados específicamente a buscar oportunidades y generar más dinero.

De esta manera, gracias a ellos puedes generar ingresos pasivos, ya que no necesitas estar trabajando para que la inversión sea rentable.

Tras invertir en el fondo, los gestores hacen su trabajo y esperamos a cobrar nuestros dividendos periódicamente. Salvo que exista otra crisis como la de 2008, podemos sentirnos a salvo.

Y el último punto a favor de los REITs es su fiscalización: en muchos países, no es necesario el pago de impuestos por las ganancias de los flujos recibidos por los REITs.

Ahora las desventajas…

Como contrapunto tenemos la rentabilidad ajustada, ya que no estamos trabajando en la gestión completa directamente. Todos los participantes querrán sus honorarios y estos reducen la renta final del inversor

El inversor deja de cobrar una renta anual de alrededor del 4%, siendo este el costo bruto de toda la gestión, desarrollo, administración y control de los REITs.

Cómo invertir

Puedes invertir en estos fondos a través de la bolsa sin restricciones, aunque también puedes comprar acciones de un REIT, o invertir a través de ETFs o fondos de inversión especializados en REITs.

Por ejemplo, uno de los REITs más grandes del mundo es American Tower Corporation (AMT), que no hace otra cosa que comprar y alquilar espacios para poner antenas que luego alquilan a otras compañías.

Estos espacios con antenas son deseados para instalar radares, transmisores y dispositivos de conexión satelital.

El riesgo es que estos aparatos dejen de usarse o que las anteras dejen de ser requeridas. Esto mermaría la demanda por espacios en alquiler, disminuyendo la rentabilidad del fondo año a año.

Y como este, hay muchos REITs ubicados en sectores específicos: viviendas, edificios de oficinas, espacios para servidores de Internet, etc. El riesgo involucrado en estos fondos depende del sector en que se desempeñe, así que siempre haz tu investigación previa antes de apostar por uno de estos instrumentos. No existe un “riesgo universal” para todos los REITs.

Dicho esto, las propiedades pueden ser un excelente vehículo de inversión para hacerle frente a la inflación y las altas tasas de interés.

Buenas inversiones,

Gaston Lentini

Para El Inversor Diario