Las propiedades no bajan en Estados Unidos, ¿por qué?

Muchos inversores globales invierten en el mercado de propiedades de Estados Unidos. Tanto en forma directa comprando propiedades en forma directa o a través de fondos privados, o en forma indirecta, comprando fondos inmobiliarios en la bolsa. Y suelen haber muy buenos retornos en estas inversiones.

Por eso hoy me parece relevante analizar qué está pasando hoy en el mercado norteamericano y en segundo lugar intentar pensar juntos qué puede pasar.

Empiezo afirmado que la gran sorpresa del momento es que los precios inmobiliarios no hayan bajado sustancialmente. ¿Por qué esto es una sorpresa?

Bueno, porque el costo de los préstamos hipotecarios se fue a las nubes. Y como todos sabemos, los norteamericanos, casi en su totalidad, compran casas tomando deuda. En otro países esto no es tan común, pero en Estados Unidos es una práctica masiva.

Y la tasa de interés que estaba en torno al 2% un poco más de un año atrás, hoy ya supera el 7% como podemos ver en el siguiente cuadro:

Esta suba fenomenal de la tasa implica que los deudores tienen que pagar más dinero para mantener sus hipotecas. Por lo tanto, esto implicaría que hay menos demanda de personas interesadas en comprar una propiedad, ya que eso hoy sale más dinero. Y eso es lo que mostraron las estadísticas, la demanda bajo fuerte.

Por ejemplo, las solicitudes de hipotecas están en su menor nivel desde 1995. Es decir, cada vez menos personas piden una hipoteca para comprar una propiedad. La demanda se desplomó.

Pero además de la demanda, la oferta es otra variable fundamental para definir los precios. Y lo que pasó durante los últimos meses es que la oferta de propiedades a la venta también se desplomó. Según la consultora Redfin las casas a la venta disminuyeron un 20% durante el último año llegando a su menor nivel desde 2012.

En 2012 se llegó a un máximo de 3 millones de casas, hoy esa cifra no llega ni a la mitad como podemos ver en el siguiente cuadro:

Por lo tanto, si la demanda baja, pero la oferta baja, lo que termina pasando es que los precios no bajan, porque el mercado se mantiene equilibrado.

Pero, ¿por qué baja la oferta?

Bueno, lo que está pasando es que una gran cantidad de deudores tienen hipotecas con tasa fija. Por lo tanto, todas estas personas tienen grandes incentivos para quedarse en sus casas para seguir pagando costos bajos para sus hipotecas. Porque si venden la casa y compran otra casa, tendrían que sacar una hipoteca nueva, con costos que son dos veces más caros. Esto provoca que muy pocas personas tengan incentivos para vender y comprar nuevas propiedades, por lo tanto, la oferta se desploma.

Esta situación implico que inicialmente los precios bajen, pero luego la demanda supero la decreciente oferta, y los precios volvieron a un nivel muy similar a lo que eran en inicios del año 2022 cuando comenzó este ciclo de incremento de tasas como podemos ver en el siguiente cuadro:

¿Cómo sigue la película?

Bueno, sin dudas que hay tensión en el mercado. Si bien hoy se logró cierto equilibro, aun no hay que cantar victoria. Se podría complicar todo en cualquier momento.

Todo dependerá de lo que pase en la economía durante los próximos meses. El mejor escenario seria que la economía norteamericana entre en una leve recesión a fin de año, que esta recesión pase rápido y que las tasas de interés empiecen a bajar a mediados del año que viene.

Si eso ocurre, los costos de los prestamos hipotecarios podrían comenzar a bajar y nuevamente el mercado inmobiliario se reactivaría, dejando atrás la probabilidad de una crisis mayor.

Pero si este proceso se hace más lento, el riesgo de entrar en una crisis mayor aumenta, ya que es probable que cada vez más dueños se vean obligados a incrementar los costos de sus hipotecas. Y si esto ocurre, la oferta podría empezar a incrementarse poniendo mucha presión para los precios.

Por eso, como inversor, creo que todavía no estamos en zona de compra. Esta “zona de compra” puede llegar pronto, pero antes, me parece una mejor idea estar afuera del mercado y ver como se van comportando las principales variables durante los próximos meses.

Te deseo un muy buen fin de semana, y nos encontramos el lunes que viene,

Fede Tessore