¿Qué pasa con los precios de las propiedades?

La economía argentina está cambiando muy rápido. Y cuando esos cambios bruscos ocurren, los activos financieros son los primeros en reaccionar. Los que siguen son los activos reales, los inmobiliarios entre ellos. En este apunte analizamos cómo están los precios hoy y cómo puede seguir la tendencia.

Muchos inversores argentinos “olfateaban” que se venía un cambio de rumbo en la economía argentina. Por ello, hacia mediados del año 2022 las acciones argentinas empezaron a subir. Primero despacio, pero a medida que se acercaron las elecciones más rápido. Y cuando ganó Milei, esta suba se consolidó. En estos casi dos años las acciones argentinas subieron alrededor de un 200%.

Es cierto que los precios habían bajado casi 80% desde el año 2018 hasta ese momento. Y que a pesar de este fuerte crecimiento no se volvieron a los precios máximos de inicios de 2018. Pero la recuperación fue muy fuerte y continúa.

Durante los últimos cuatro meses se sumaron los bonos argentinos a la tendencia con subas superiores al 50%.

Hoy los inversores ven de una forma más clara una nueva economía argentina, más abierta al mundo, equilibrada fiscalmente, con posibilidades de volver a crecer, pero esta vez en forma sustentable. Por todo esto es que los activos financieros argentinos subieron tanto durante los últimos meses.

Y todo esto sucedió a pesar de que hasta hace poco tiempo no había ni una medida concreta que iba en este sentido. No había pruebas concretas del cambio de rumbo, pero esto es normal. El mercado financiero siempre se mueve en base a expectativas de lo que va a pasar en el futuro.

Esto es lo que pasa en el mundo financiero, pero el mundo de la economía real es diferente.

De hecho, si uno ve la economía real hoy, la foto no es nada alentadora. Estamos en medio de una recesión brutal, en todos los rubros, que hace que las empresas y personas tengan menos dinero en el bolsillo. Esto nos llevaría a pensar que el presente del mercado inmobiliario es muy malo, pero está pasando lo contrario. Parece que los inversores inmobiliarios también se anticipan, no tanto como los financieros, pero se anticipan.

Luego de varios años de baja, los precios de los activos inmobiliarios argentinos están comenzando a subir.

El índice de precios de cierre que realizan la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina en conjunto con Reporte Inmobiliario, mostró en febrero una suba del 4,56% respecto del mes anterior.

Con relación al precio por metro cuadrado del mismo mes del año pasado, el valor de venta de departamentos usados de 1 a 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se apreció en un 5,8%.

Claro que, respecto de enero de 2020, cuando se inició la serie, el valor actual se ubica un 16% por debajo. Es el comienzo de la recuperación.

Y esto no solo pasa en Buenos Aires, en el interior del país los precios también crecen levemente. Durante el último trimestre, el valor por m2 en dólares del conjunto de las 11 localidades del interior que Reporte Inmobiliario releva habitualmente en forma trimestral desde 2008 se apreció un 3,18% en dólares billete.

También hay otros participantes del mercado de propiedades de la ciudad de Buenos Aires que están viendo lo mismo. Por ejemplo, el bróker Santiago Magnin, que publica los precios promedio de venta de sus propiedades cada mes.

En el mes de octubre del año pasado vio un precio piso de 1.700 dólares el metro cuadrado, contra un estimado para abril en base a la primera semana de reservas de 2.100 dólares el metro cuadrado en la zona de Recoleta. Esto implica una suba del 18% en el semestre.

Por supuesto que estas son las primeras estadísticas y números, y que el mercado es muy amplio y que puede haber un montón de situaciones particulares, pero los primeros signos claros de aumento de precios están apareciendo.

¿Cuáles son las principales variables que afectan los precios de los inmuebles?

Empecemos por la demanda de activos inmobiliarios. La demanda está creciendo lentamente. Las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires tuvieron su mejor febrero en seis años.

En febrero, según el Colegio de Escribanos, se hicieron 2.213 escrituras, lo que representa un 23% más que febrero del año pasado y un 3% más que febrero de 2019, que fue el peor año histórico. Estas son buenas noticias, aunque todavía se está un 12,5% por debajo del promedio de escrituras de los años 2014-2018.

Pero el primer factor, el de la demanda, está creciendo después de 4 años de bajas. Esta es una tendencia clara e importante.

La segunda variable para analizar es la oferta de propiedades a la venta. Como todo mercado, los precios se forman fruto de la interacción de la oferta y la demanda. Con la demanda subiendo, si la oferta baja, tenemos una linda señal alcista.

El índice de oferta inmobiliaria que mide la especialista Soledad Balayan cayó un 25% durante el último año a marzo de 2014. Al mismo tiempo, la oferta de alquileres aumentó un 141% en ese mismo período de tiempo como podemos ver en el siguiente cuadro.

Tenemos cada vez menos departamentos a la venta y cada vez más departamentos en alquiler. Por lo tanto, esta interacción de cada vez más demanda y cada vez menos oferta es un primer indicador de que esta incipiente señal de suba de precios se tendría que mantener durante los próximos meses.

La tercera variable para analizar es la de los costos de la construcción de inmuebles que aumentaron fuertemente. Este costo trepó 80% en 3 meses y superó el récord de 2018.

Esto se dio a partir del salto del dólar oficial, la posterior estabilidad del tipo de cambio y la aceleración de la inflación. Tomando la cotización del mercado del dólar libre, el costo por m2 vendible alcanzó los 1.318 dólares y el valor total a invertir en la construcción del edificio tipo se ubicó algo por encima del millón de dólares.

El costo de construcción en marzo, medido en dólares nominales, se configuró así en el más alto registrado desde agosto de 2008 (mes de inicio de la serie) y superó en casi un 11 % al nivel más elevado hasta entonces de mediados de 2018:

Esto sin duda le va a poner presión a los precios, ya que el costo de reposición aumentó ostensiblemente.

Hay muchos factores más para analizar, pero me gustaría cerrar el análisis con dos de los más relevantes, como el salario en dólares de los argentinos y la posibilidad de que vuelva el préstamo hipotecario.

Si el salario promedio medido en dólares sube en la Argentina, esto es un factor que impulsa el precio de los activos inmobiliarios. Si el salario en dólares baja, ya que las propiedades se venden en dólares en nuestro país, los precios tenderán a ir hacia abajo.

Durante estos últimos 4 meses los salarios reales, es decir, medidos luego de la inflación bajaron fuerte como podés ver en el siguiente cuadro:

Es cierto que en este mismo período de tiempo el precio del dólar libre en la Argentina bajó, se necesitan menos pesos para comprar dólares. Por lo tanto, el efecto neto es bastante neutral en términos de dólares.

Pero, si el plan de estabilización de Milei continúa, todo hace pensar que el salario promedio de la economía argentina tendría que comenzar a subir medido en dólares. Esto pasó en todos los planes de estabilización pasados, en una primera etapa el salario sufre, pero en una segunda etapa el salario empieza a subir, a medida que la economía se reactiva, empiezan a entrar dólares y las empresas argentinas empiezan a interactuar con el mundo.

Este tipo de economías más abiertas no pueden soportar salarios en dólares mucho más bajos que los de sus vecinos. Tal vez esto no ocurra durante el corriente año, pero es de esperar que ocurra durante el año que viene si el plan económico sigue avanzando.

Y la última variable que tendría que cambiar fuertemente es la de los préstamos hipotecarios. En algún momento cercano estos préstamos tendrían que volver a nuestro país. Si el gobierno sigue bajando la deuda del gobierno, cortando el negocio que tenían los bancos de prestarle al gobierno a tasas altas, a los bancos no le va a quedar otra que empezar a prestar a las empresas y personas nuevamente.

Mira lo que dice el Gerente General del Banco de Galicia sobre el tema: “Si el rumbo económico se consolida, va a haber una explosión de crédito en la Argentina”.

De nuevo, esto no va a ocurrir mañana ni pasado mañana, pero no es descabelladlo pensar que hacia el año 2025 esto puede empezar a ocurrir, primero en forma gradual y luego de una forma más consolidada.

Y si estas dos variables se dan, habrá más factores que empujarán a las propiedades a subir de precio.

En conclusión

Todo indicaría que esta incipiente tendencia de aumentos de precio que estamos viendo hoy va a continuar durante los próximos años. Todo está muy “atado con alambre” por el momento, y depende casi en su totalidad del éxito del plan económico de Milei.

Es una tendencia que no es tan evidente para la mayoría de los inversores hoy, pero que como vimos tiene varias explicaciones que ya se están dando. Y algunas que tendrían que venir pronto.

¿Cómo aprovechar esta tendencia?

Bueno, lo que generalmente hacen los inversores es directamente comprar inmuebles. Pero eso es caro, se necesita un monto importante de dólares y no es tan líquido.

Por eso, también hay algunas opciones en la Bolsa de Buenos Aires, donde podés comprar acciones de empresas inmobiliarias, como por ejemplo Consultatio, que es una de las acciones que tenemos en cartera de la Cartera Súper Agresiva de la Membresía Argentina de Inversor Global que tiene buenas perspectivas.

Para conocer más sobre nuestras carteras podés hacer clic acá.

Hay algunas opciones más disponibles para invertir en inmuebles a través de la bolsa, y espero que en los próximos meses aparezcan nuevas. Desde este espacio prometemos seguir este tema de cerca.

¡Buen jueves de inversiones!

Fede Tessore

Host de la Membresía Argentina