Cómo generar ingresos del real estate

Puedes generar muy buenos ingresos con tus inmuebles, solo debes saber elegir. Sigue los fundamentos que voy a darte para que compres correctamente y puedas sacar provecho del mercado inmobiliario.

Querido lector,

Hay muchas formas de comenzar a generar ingresos fijos con tus inmuebles para alquiler. Podríamos definir los conceptos básicos. Podría responder preguntas frecuentes. Sin embargo, creo que la mejor forma de comenzar es con la regla más importante acerca de la inversión inmobiliaria: comprar correctamente.

Probablemente hayas escuchado o leído esto antes: “no ganas vendiendo inmuebles, sino comprándolos”.

Esta regla, sin embargo y por más simple que suene, muchas veces se malinterpreta. Para muchas personas, implica tan sólo comprar un inmueble cuando está a un bajo precio. Pero, sin duda, esa no es la idea. No quieres que la subjetividad (“lo que parece”) afecte tus decisiones de compra.

La primera propiedad en la cual invertí parecía bastante “barata” cuando la compré a fines de los años setenta. Era un lindo departamento dos ambientes en un edificio remodelado, sobre la Avenida Massachusetts en Washington, D.C., Estados Unidos. La propietaria me convenció de comprarlo tras mostrarme cómo habían estado subiendo los precios en el último tiempo.

Me dijo que, si compraba la unidad “en ese momento”, ganaría mucho dinero, ya que su valor iba a aumentar en los siguientes años. Para hacerlo más fácil, me consiguió un préstamo “creativo” de un banco con el cual sólo debía pagar unos pocos miles de dólares en gastos de cierre.

Cuando mi mujer y yo firmamos la hipoteca y obtuvimos las llaves, me sentí como si hubiera hecho un muy buen negocio.

Pero en Washington, D.C., el mercado inmobiliario estaba entrando en una burbuja a mediados de los años setenta y mucha gente que no sabía nada acerca de inmuebles se estaba abalanzando a comprar.

Incluido yo.

Para resumir esta historia larga y dolorosa, me llevó años deshacerme del departamento y del desastroso inquilino que lo alquilaba; me salió unos USD 30.000 echarlo.

Cometí tantos errores en esa única transacción, que podría basar toda una serie de lecciones en ella. Pero por el momento, quiero enfocarme en una parte del error: comprar inmuebles para alquilar sin tener ninguna idea de lo que era “comprar correctamente”.

En lo que refiere a inmuebles para alquilar, una compra correcta implica obtener el título de una propiedad que se puede acondicionar y rentar obteniendo una ganancia desde el principio.

Entre 2005 y 2008, millones de estadounidenses se lanzaron al mercado inmobiliario. Sin embargo, estaban haciendo lo contrario a comprar correctamente. Compraron propiedades a precios tan altos que les fue imposible obtener ganancias en efectivo por medio de los alquileres.

La única forma que tenían de obtener ganancias era si la propiedad que habían comprado seguía aumentando de valor. En otras palabras, especulaban que podrían vender sus inversiones carísimas algún día a alguien más tonto que ellos.

Entonces, vayamos al interrogante: ¿qué significa exactamente realizar una compra “correcta” de una propiedad para alquilar?

La respuesta es la siguiente: si puedes comprar un inmueble, acondicionarlo y dejarlo listo para alquilar por menos que ocho veces la renta anual, habrás hecho una “compra correcta”.

Te voy a dar un ejemplo específico: digamos que el alquiler que pagas por una casa en tu barrio es de USD 1.500 por mes, o sea, USD 18.000 de alquiler por año (USD 1.500 por 12 meses). Como inversor de inmuebles para alquilar, no deberías pagar más de ocho veces este alquiler anual para comprar esta casa si las quieres para generar flujo de efectivo. Eso significa que no deberías pagar más de USD 144.000 (8 x USD 18.000) por ella.

Esta es una regla general aproximada, claro, pero puedo asegurarte que es confiable. He realizado inversiones rentables por unos 30 años (la primera inversión fue mi única pérdida).

Si puedes comprar una propiedad para alquilar a ese ratio, tendrás buenas probabilidades de ganar entre un 8% y un 10% sobre tu dinero si compras la propiedad en efectivo, o entre un 20% y un 25% si sacas una hipoteca.

Este ratio que acabo de explicar se denomina “multiplicador de alquiler bruto” (o GRM, por sus siglas en inglés).

Ocho veces el alquiler anual es el máximo que deberías pagar por una propiedad para alquilar. Si vives en una zona que tiene impuestos inmobiliarios altos y seguros de vivienda, un GRM de 7 es una inversión mejor.

Tu objetivo siempre será pagar el GRM más bajo que puedas encontrar para una propiedad para alquilar. Aunque no son tan comunes como lo eran hace unos tres años, incluso en Estados Unidos hay zonas con propiedades con un GRM de 6 o, incluso, de 5.

El punto más importante acá, es que cuando inviertes en una propiedad para alquilar, deberías invertir por flujo de efectivo, no por apreciación. Tu objetivo es comenzar a registrar ganancias en efectivo mediante tus inversiones desde el primer año. Si haces eso, es probable que tus ganancias aumenten año a año, siempre y cuando te quedes con la propiedad.

Cuidado: no siempre se encuentran propiedades para alquilar por un GRM de 8 o menos. Hay lugares en los que el alquiler es muy bajo o los precios de las propiedades son muy altos… o ambas cosas. Por ende, tienes que evitar estos lugares a la hora de invertir en inmuebles para alquilar.

Hay momentos en los que es imposible o casi imposible realizar una compra “correcta” de un inmueble para alquilar. Es imposible que hayas podido comprar una propiedad por un GRM de 8 en Florida, California, Texas o en la mayoría de los estados más poblados en 2006 (en el caso de mi país).

Y también es imposible que lo hayas podido hacer en 2007 y 2008. El precio de los inmuebles en ese entonces era muy alto, en comparación con los alquileres que tales inmuebles podían generar.

Entonces, la regla N° 1 que siempre hay que seguir es que hay que comprar inmuebles para alquilar cuando los puedes obtener a un GRM de 8 o menos. Si haces eso, te podría ir muy bien como inversor de propiedades para alquilar.

Te voy a dar unos ejemplos específicos de cómo he usado el GRM de 8 en mis inversiones inmobiliarias. Estos ejemplos son inversiones que he hecho con mi hermano, Justin, que trabajó como corredor e inversor inmobiliario exitoso en Florida, Texas y otros estados.

Aproximadamente en el año 2004, se tornó difícil encontrar propiedades en el sur de Florida que se vendieran por un GRM de 8 o menos. Me las ingenié para comprar algunas propiedades y otras más en 2005. Pero para 2006, era simplemente imposible. En ese momento, comencé a aconsejarles a mis amigos y colegas que no compraran más inmuebles para alquilar.

Cuando la burbuja explotó en 2008, los precios se desplomaron. Muchos inmuebles unifamiliares de mi zona perdieron hasta un 70% de su valor desde sus máximos.

Aun así, no me apresuré a comprar por el simple hecho de que estaban relativamente accesibles. Comencé a comprar nuevamente cuando pude encontrar buenos GRM. En 2009 y 2010, podías comprar propiedades… ¡Con un GRM de 5! Uno de mis clientes, un médico, compró inmuebles en Lake Worth, Florida ¡por un GRM de 4!

Pero no todo era tan caro durante los primeros años de la burbuja, de 2004 a 2006. Justin comenzó a investigar otros mercados en los cuales el empleo y la población estaban creciendo, la economía era estable y diversificada… y tenían bajos GRM también. Terminó comprando inmuebles en Knoxville, Tennessee, en Jacksonville, Florida y en Texas, todos en Estados Unidos.

Por ejemplo, en Austin, mi hermano compró un par de edificios con cuatro unidades separadas para alquilar.

Eran “apuestas de valor”, mediante las cuales él y su socio mejoraron el desempeño y la posición de las propiedades.

Luego, en un plazo de dos años, vendió las propiedades y obtuvo ganancias de seis cifras. Sin embargo, la única razón por la cual compró estas propiedades fuera del estado en primer lugar fue porque podía comprarlas a GRM bajos de 5,5. Eso significaba que, incluso si no las vendía a los precios que él quería, podía conservarlas y obtener un buen flujo de efectivo mientras tanto.

Hasta ahora, partí de la base de que las compras de inmuebles que vas a hacer serán en efectivo. Hice eso para explicar la idea principal (comprar correctamente) y para que sea más sencillo.

Pero si quieres volverte rico a través de la inversión en propiedades para alquilar, tienes que considerar la opción de sacar un préstamo hipotecario, pues te otorga apalancamiento, y esto aumentará tus retornos.

Por ejemplo, supongamos que tienes USD 100.000 para invertir. Tienes una opción: puedes comprar una propiedad lista para alquilar por USD 100.000 y ganar USD 10.000 por año en efectivo. (Eso sería un retorno en efectivo del 10% de lo invertido.)

O puedes comprar cinco propiedades usando un préstamo hipotecario del 80% (lo que significa que tendrías que hacer un pago inicial de USD 20.000 por cada una). Cada una de estas cinco propiedades generará un retorno de sólo USD 5.000, sin embargo, vas a tener cinco de ellas, que generarán un retorno total de USD 25.000, ¡o un retorno del 25% de los USD 100.000 invertidos!

Por el momento, para finalizar esta lección introductoria, quiero y hacer hincapié en el punto básico al cual me he estado refiriendo.

Comprar propiedades a un bajo costo no significa comprar lo que “parece” barato, ya sea porque está aumentando rápidamente o porque es barata en comparación con lo que era antes.

Comprar a un bajo costo significa comprar propiedades con GRM de 8 o menos.

Si haces eso, tendrás grandes posibilidades de que tu propiedad genere un flujo de efectivo siempre y cuando lo administres bien. Además, cuando compras a un GRM menor que el promedio en tu área, las posibilidades de obtener ganancias de capital también aumentan enormemente.

¡Saludos y éxitos!

Mark Morgan Ford

Para El Inversor Diario