En el mercado de capitales existe sociedades de inversión que nos permiten invertir en bienes raíces y nos ofrecen rendimientos de hasta el 7% anual. Sin embargo, no todas las alternativas nos ofrecen la misma seguridad. Hoy vamos a contarte cómo detectar la inversión adecuada aplicando 4 simples reglas.
Estimado lector,
Las inversiones inmobiliarias suelen ser inversiones muy demandadas cuando los mercados de acciones están en ebullición.
De hecho, las sociedades de inversión que permiten invertir en bienes raíces y cotizan en el mercado de capitales (Real State Investment trust o REIT, por sus siglas en inglés), son las más buscadas por los inversores
Un REIT es un fondo que invierte en diversas propiedades inmobiliarias, con el objetivo de generar rentas periódicas a sus accionistas.
A priori, un REIT inmobiliario construye y compra propiedades para cobrar rentas por su uso. De esa manera, distribuye parte de las ganancias en partes proporcionales a la cuota que el inversor tenga en el fondo.
Sin embargo, gran parte de los REIT inmobiliarios son hipotecarios.
Es decir, prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes raíces, a través de hipotecas y/o préstamos, o través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas.
Eso hace que sus ganancias se generen también, por el margen de interés neto; es decir, por la diferencia entre el interés de los préstamos hipotecarios y el costo de financiarlos.
Con lo cual, analizar la estructura financiera de un REIT no es para nada sencillo y debemos ser muy cuidadosos a la hora de invertir en ellos.
No todos los REIT de este tipo pueden proporcionar rentas seguras y estables en el tiempo, y en esta entrega, vamos a contarte cómo puedes hacerlo de una manera sencilla y práctica siguiendo 4 reglas básicas.
Similares, pero diferentes
Existe una innumerable cantidad de estos vehículos de inversión, pero vamos a centrarnos en dos REIT inmobiliarios con características similares.
Ambos centran su actividad principal en los Estados Unidos, tienen su sede central en Nueva York, emiten préstamos respaldados por hipotecas, tienen un valor de mercado superior a los USD 1.400 millones y ofrecen un rendimiento superior al 7% anual.
En primer lugar, tenemos a Ladder Capital Corporation (LADR), un REIT estadounidense que tiene una capitalización bursátil de aproximadamente USD 1.400 millones.
En segundo lugar, tenemos a Arbor Realty Trust, Inc. (ABR), otro REIT estadounidense cuya capitalización bursátil supera los USD 2.300 millones.
De antemano, parecieran ser alternativas de inversión similares, pero te explicaremos por qué son tan diferentes.
# 1- ¿Qué tan respaldados por las ganancias son esos dividendos? Si bien Ladder Capital Corporation viene distribuyendo dividendos constantes de USD 0,20 por acción en los últimos tres trimestres, los beneficios que genera la compañía son inferiores a sus distribuciones.
En el 3T de 2020, generó ganancias de tan solo USD 0,14 por acción, en el 4T de 2020 tuvo una pérdida de USD 0,10 por acción y en el 1T de 2021 el resultado fue nulo.
Arbor Realty Trust, Inc. ha estado incrementando su dividendo por acción en un punto porcentual durante los últimos tres trimestres. Y, a diferencia del anterior, los beneficios que genera por acción, le permiten hacer sus distribuciones sin demasiados sobresaltos.
Bajo una primera apreciación, los dividendos de Arbor parecieran ser mucho más seguros.
# 2- ¿Qué tanto influye el pago de dividendos en sus posiciones de caja?
Ladder Capital Corporation ha distribuido dividendos por encima del efectivo que genera por sus actividades operativas. De hecho, en el 1T de 2021 distribuyó USD 26,2 millones en concepto de dividendos, cuando su billetera (flujo de caja libre) quedó con un rojo de USD 43,6 millones.
Si bien el efectivo que genera Arbor Realty Trust, Inc. es bastante irregular, su política de distribución es mucho más saludable. En el 1T de 2021 distribuyó apenas el 10% del efectivo que generó mediante sus actividades operativas: USD 49,2 millones contra USD 491,1 millones. Y, a diferencia de Ladder, mantiene una billetera robusta de más de USD 400 millones.
Bajo esta segunda apreciación, los dividendos de Arbor siguen siendo mucho más saludables que los de Ladder.
# 3- ¿Qué tanta deuda, deben tomar para afrontar sus distribuciones de dividendos?
Ambas compañías vienen disminuyendo la carga financiera de largo plazo sobre el total de su patrimonio neto durante los últimos trimestres.
Ladder Capital Corporation redujo su deuda de largo plazo de los USD 7.000 millones a USD 3.000 millones en los últimos 12 meses, aunque solo equivale a una disminución del 76% al 70% en función de su patrimonio neto.
Si bien es cierto que la deuda de largo plazo de Arbor se incrementó de USD 6.900 millones en el 1T de 2020 a USD 8.100 millones en el 1T de 2021, teniendo en cuenta el total de su patrimonio, la carga de deuda cayó del 79% al 76%.
Con lo cual, el incremento de la deuda no es un problema cuando se incrementa el tamaño de los activos. Bajo esta apreciación, Arbor sigue teniendo una cuota de ventaja sobre Ladder, que, si bien disminuye la deuda, también está lidiando con la reducción de sus activos.
# 4- ¿Qué tan seguros son los dividendos según la evidencia histórica?
Si bien mediante el análisis anterior podemos determinar que el negocio de Arbor es mucho más sólido que el de Ladder, el historial de pago de dividendos lo confirma.
En el 1T de 2020, Ladder recortó su dividendo trimestral de USD 0,34 por acción a USD 0,17, lo que equivale a un recorte del 50%. Y si bien logró incrementar el dividendo trimestral a USD 0,20 en el 1T de 2021, es difícil asegurar que este monto del dividendo se mantenga en el futuro si sigue distribuyendo más dividendos del efectivo que genera.
Arbor es mucho más predecible. Si bien su dividendo trimestral varía en función de los ingresos que genera, su dividendo anual se ha venido incrementando sin pausa desde 2017, donde pasó de distribuir USD 0,68 por acción a USD 1,15, ¡un 67% más de dividendos al año!
En fin, con estas 4 reglas pudimos determinar que Arbor sería una mejor alternativa que Ladder si buscamos dividendos seguros en nuestra cartera. Entonces, antes de elegir un REIT para tu cartera, asegúrate de grabarte estas 4 reglas:
1- La proporción de dividendos que abona la compañía debe estar compensada con las ganancias que genera;
2- El pago de dividendos no debe ser un lastre para la caja de la compañía;
3- Nunca es bueno que una compañía tome deuda para poder garantizar sus distribuciones:
4- El historial de pago de dividendos debe demostrar que la compañía no recorta sus distribuciones ante un mal resultado trimestral.
Si logras analizar estos cuatro puntos, seguramente tendrás dividendos seguros en tu cartera por mucho tiempo.
Hasta la próxima,
Diego Matianich
Diego Matianich es economista, con más de 15 años de trayectoria analizando la economía global y los mercados financieros. Tiene un posgrado en Value Investing y una especialización en Fusiones y Adquisiciones, propone inversiones capaces de ofrecer el equilibrio perfecto entre seguridad y rendimientos atractivos. Colabora con notas de opinión en periódicos especializados en Argentina y se desempeña como jefe de Research en Inversor Global, con la misión de sumar valor agregado a los distintos servicios de suscripción de la compañía
